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大数据解读重庆楼市TOP20板块

  火炉重庆可谓是自带发热属性!抖音的兴起,让洪崖洞、千厮门大桥、重庆火锅迎来千万人宠爱,游人如织彰显出这座城的旅游热,而售楼部的人流量同样体现了重庆房地产市场的热度。2017年伊始,“打着飞的去重庆买房”等让重庆房地产市场备受关注,重庆房地产市场一跃成为“网红”。时间已过去一年半,当曾经的热浪逐渐退去,重庆房价已不同往昔,涨幅亦逐渐趋于平稳。

  土地市场与房地产市场,面包与面粉的价格相辅相成。随着重庆房地产市场价值日益凸显,重庆土拍市场2017年以来亦迎来一大波房地产商的青睐。2017年重庆便有新城、金地、绿城、华夏幸福、荣安等14家房企进入,2018年,禹洲地产等外来房企亦抓紧布局重庆。

  数据来源:CREIS中指数据,br>

  数据范围:以公开招拍挂市场成交数据为准,2017.1.1-2018.6.12

  2017年至今重庆主城各类型用地累计成交4856.72万平方米,在中指土地数据库监测的300个重点城市中位列第3名,土地出让金累计成交1799.75亿元。2018年6月底,重庆土拍市场热闹非凡,仅半个月就推出规划建筑面积近400万方。按照6月底各城市推地体量可预测,2018年上半年重庆住宅用地和商办用地土地成交面积仍为第三,与武汉成交面积相近,预计成交面积约1660万方。

  土地成交楼面价的高低是板块价值的直观体现。2017年1月至2018年6月12日,重庆主城九区总共成交179住宅及商办用地,规划建筑面积达3602.37万㎡,其中不乏含着金钥匙出生地块。

  图2为2017年以来主城土地成交楼面均价的TOP20板块,排名第一的照母山板块成交楼面价达11400元/㎡,排名最后的龙洲湾板块成交楼面价也达5076元/㎡。尽管新推地块容积率较以前有明显下降,改善型地块居多一定程度上带来地价的提升,但热点板块土地市场热度依然可见一斑。其中照母山板块、大竹林板块、冉家坝-新牌坊板块及朝天门-解放碑板块成交楼面价均已破10000元/㎡;渝北区热点板块如礼嘉板块、悦来板块成交楼面价在8000元/㎡左右;TOP20靠后的茶园板块、南坪板块、水土板块和龙洲湾板块成交楼面价也都超5000元/㎡。地价成本作为房价的主要成本之一,可推算未来各板块的成交均价,以上TOP20板块未来均价亦显而易见。

  从土地成交楼面价TOP20板块的分布来看,其中不乏渝中区、江北区、沙坪坝区等传统核心区域的身影,如朝天门-解放碑板块、大坪板块、北滨板块等。可见城市中心依旧是中心,随着中心城区的不断开发,地块稀缺性愈发明显。另外,楼面价也呈中心往外阶梯下降的趋势,这也与板块价值相符。但随着规划配套的不断完善,未来龙洲湾板块、茶园板块、水土板块价值也将逐渐凸显。

  李嘉诚曾有一个著名论断:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”不能否认地段是房屋的一大重要属性,但从长远看,周边配套对居住者的重要性亦不可或缺。配套设施的齐备程度直接决定了入住后生活的便捷舒适程度。周边配套作为地块或房屋的附加属性,不论对房价还是居住体验均具有重大影响。

  总体来看,影响房屋价值的周边配套要素主要有5大方面:交通、教育、医疗、商业和办公。为准确把握各板块价值,我们对重庆各板块内的配套数据进行了相关的清洗、分类,下面我们就来看看TOP20价值板块的五大配套价值。

  朝天门-解放碑板块、冉家坝-新牌坊板块、南坪板块、沙坪坝中心板块、大坪板块交通综合排名较好,中心城区交通优势明显。而水土、礼嘉等区域由于地理因素,排名较为靠后。

  TOP20价值板块教育排名整体较为可观,尤其是朝天门-解放碑板块和沙坪坝中心板块,作为学区较为集中区域,位列榜首。石桥铺板块、南坪板块和杨家坪板块学区资源也较为丰富。

  从医疗配套来看,前三分别为朝天门-解放碑板块、大坪板块和冉家坝-新牌坊板块,主要源于板块内拥有多家三甲医院。医疗配套不同于交通,分布相对没那么均衡,部分板块医疗配套相对较差。

  重庆作为多中心多组团发展的城市,各中心均有相应的商业配套。TOP20价值板块中不乏商业中心区,如朝天门-解放碑板块、南坪板块、沙坪坝板块、大坪板块、杨家坪板块等,分别对应解放碑商圈、南坪商圈、三峡广场商圈、大坪商圈和杨家坪商圈。

  因统计的办公配套主要为纯写字楼,故CBD板块排名会相对靠前。在TOP20价值板块中,朝天门-解放碑板块、大竹林板块和冉家坝板块办公属性明显。

  土地的供给不同于其他产品的供给,因土地的固定性,决定了其产品的固定性,故可从各板块的土地供应看未来各板块房地产的推出量。即近一年左右的土地成交大户亦为未来房地产市场的主力成交板块。

  根据图9和图10显示,2017年至今的土地成交大户为两-空港板块、龙洲湾板块、建桥-钓鱼嘴板块和龙兴板块,成交规划建筑面积超300万方;中央公园板块和茶园板块成交面积也较大,超200万方;其次为西永板块、李家沱板块和大学城板块;蔡家板块等板块成交土地规划建筑面积也超100万方。其中土地成交大户中渝北区有6个板块上榜,巴南区有5个板块上榜,沙坪坝区有3个板块上榜,且TOP20板块主要集中于外围,中心板块地块较为稀缺。

  另外,从百强房企入驻各板块的情况来看,TOP20地主板块均有不同程度的品牌房企入驻,如金科、龙湖、万科、旭辉等,其中金科入驻板块最多。另外,龙洲湾板块和建桥-钓鱼嘴板块作为巴南区和大渡口区发展的重点区域,多家百强房企扎堆入驻,未来板块内竞争较大。

  在土地成交面积TOP20板块中,其中不乏新兴板块,如建桥-钓鱼嘴板块、茶园板块、龙兴板块。在老重庆人的认知中,这些板块各方面配套可能都相对较差,下面我们将交通、教育、医疗等五大配套进行综合排名,看土地成交面积TOP20板块配套情况。

  整体来看,沙坪坝中心板块、杨家坪板块、李家沱板块等较成熟区域各方面配套均较成熟,而龙兴板块、悦来板块配套设施仍有待完善。但诸多新兴板块均有规划相应的配套,如中央公园板块、礼嘉板块均有规划大型商业,未来仍可期。

  三分钟热度终将褪去,而市场仍需回归价值才能走得更远。根据大数据显示,TOP20板块各有各的价值,但新兴板块仍需配套的不断完善。多年来重庆一向北,但南北争霸之争从未谢幕,未来如何敬请期待。

  [1]重庆主城九区各区域内板块差异较大,如中央公园板块与回兴板块、龙洲湾板块与南彭-界石板块、南滨板块与南山板块,板块价值差异明显。为有效分析各板块价值,中指院将重庆主城九区分为59个板块。

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